근저당 있는 집, 전세 계약 해도 괜찮을까
근저당, 계약 자체는 가능합니다
근저당이 설정된 집이라고 해서 계약을 못 하는 건 아닙니다. 임대차 계약은 법적으로 가능하고, 실제로 많은 임차인들이 근저당이 잡힌 주택에서 전세나 월세 계약을 맺고 있습니다.
문제는 계약 이후에 생깁니다. 집이 경매로 넘어가거나 임대인에게 채무 문제가 생겼을 때, 선순위 근저당권자가 먼저 배당을 받고 나면 임차인의 보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다. 계약할 때는 괜찮아 보여도 경매가 진행되면 문제가 드러날 수 있습니다.
근저당이 있는 집에서 경매가 진행되면, 낙찰 대금은 아래 순서로 배분됩니다.
1순위: 경매 비용
2순위: 선순위 채권자(근저당권자 등)
3순위: 확정일자 기준 임차인
4순위: 일반 채권자
근저당 금액이 크고 낙찰가가 낮으면, 임차인에게 남는 금액이 줄어들 수 있습니다.
보증금 비율이 핵심입니다
근저당이 있을 때 가장 먼저 확인해야 할 건 비율입니다. 시세 대비 선순위 채권 합계가 어느 수준인지에 따라 보증금 회수 가능성이 크게 달라질 수 있습니다.
계약 전 비율 계산 기준
· 등기부 을구의 근저당 채권최고액 확인· (근저당 채권최고액 + 내 보증금)의 합산
· 합산 금액이 시세의 70% 이하인지 확인
· 70% 초과 시 보증금 회수 위험도 높아질 수 있음
· 다가구·빌라는 다른 임차인 보증금도 포함해야 함
아파트와 달리 다가구주택이나 빌라의 경우, 해당 주택 전체에 설정된 근저당과 다른 세대 보증금까지 합산해야 실제 위험도를 파악할 수 있습니다. 내 보증금만 따져보면 실제 위험을 놓치기 쉽습니다.
소액임차인 여부 다시 확인
근저당이 선순위로 잡혀 있더라도 소액임차인 요건에 해당하면 경매 낙찰 대금에서 일정액을 우선 변제받을 수 있습니다. 이를 소액보증금 최우선변제권이라고 합니다.
| 지역 | 소액임차인 기준 보증금 | 최우선변제 한도 |
|---|---|---|
| 서울 | 1억 6,500만 원 이하 | 최대 5,500만 원 |
| 수도권 과밀억제권역 등 | 1억 4,500만 원 이하 | 최대 4,800만 원 |
| 광역시 등 | 8,500만 원 이하 | 최대 2,800만 원 |
여기서 주의할 점이 있습니다. 소액임차인 해당 여부는 계약 시점의 기준이 아니라, 선순위 근저당권이 설정된 시점의 시행령 기준으로 판단됩니다. 계약 갱신 과정에서 보증금이 증액되어 기준을 넘기면 소액임차인으로 보호받지 못할 수도 있습니다.
소액임차인 최우선변제권을 행사하려면 경매 또는 공매 절차에서 배당 요구를 직접 신청해야 합니다. 요건이 갖춰져 있어도 배당요구를 하지 않으면 권리를 행사할 수 없습니다.
보증보험 가입 가능 여부 확인
근저당이 있는 집은 전세보증보험 가입이 제한될 수 있습니다. 선순위 채권과 보증금을 합산한 금액이 주택 가격의 일정 비율을 초과하면 가입이 거절됩니다.
보증보험 가입 가능 여부 기준
· 선순위 채권 + 보증금 합계가주택 가격의 90% 이하여야 가입 가능
· 위반 건축물이나 무허가 건물은
가입 자체가 불가한 경우 있음
· 근저당 채권최고액이 크면
보증보험 가입 거절 가능성 높아짐
· 가입 거절 매물은 계약 재검토 권장
보증보험 가입이 거절됐다면 한 번 더 신중하게 확인해볼 필요가 있습니다. 보증기관이 심사를 통해 위험하다고 판단한 경우이므로, 거절 사유를 먼저 확인한 뒤 계약 여부를 재검토해보는 게 좋습니다.
계약 전 확인해야 할 순서
근저당 있는 집 계약 전 순서
· 등기부등본 을구 근저당 채권최고액 확인· (근저당 + 보증금) ÷ 시세 비율 계산
· 다가구라면 다른 임차인 보증금도 합산
· 소액임차인 해당 여부 확인
· 전세보증보험 가입 가능 여부 사전 조회
· 계약 당일 전입신고·확정일자 즉시 완료
· 잔금 전날 등기부 재확인 필수
전입신고와 확정일자는 빠를수록 유리합니다. 잔금 지급 후 하루라도 늦게 처리하면 그 사이 새로운 권리가 등기될 수 있고, 이 경우 임차인의 우선순위가 후순위로 밀릴 수 있습니다.
자주 묻는 질문
근저당이 있는 집은 전세 계약을 하면 안 되나요?
계약 자체는 가능합니다. 다만 선순위 근저당 금액과 보증금의 합계가 시세 대비 높은 경우, 경매 시 보증금 회수에 어려움이 생길 수 있습니다. 계약 전 비율 확인과 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 파악해보는 게 좋습니다.
근저당이 있어도 소액임차인이면 보증금을 돌려받을 수 있나요?
소액임차인 요건을 충족하면 경매 낙찰 대금에서 일정액을 우선 변제받을 수 있습니다. 단, 소액 해당 여부는 근저당권 설정 당시 시행령 기준으로 판단되며, 경매 개시 전까지 전입신고와 주택 인도 요건을 갖춰야 합니다. 직접 배당요구 신청도 필요합니다.
근저당 있는 집은 전세보증보험 가입이 안 되나요?
선순위 채권과 보증금의 합계가 주택 가격의 90%를 초과하면 가입이 거절될 수 있습니다. 근저당 규모에 따라 가입 여부가 달라지므로, 계약 전에 HUG나 SGI서울보증을 통해 사전 조회해보는 것이 좋습니다.
전입신고와 확정일자는 언제 하는 게 좋을까요?
잔금 지급일 당일에 처리하는 것이 가장 유리합니다. 하루라도 늦으면 그 사이에 새로운 근저당 등이 등기될 수 있고, 이 경우 임차인의 우선순위가 후순위로 밀릴 수 있습니다. 잔금 전날 등기부도 다시 확인해두는 게 좋습니다.