계약만 하면 끝인 줄 알았던 아파트 청약, 진짜 시작은 '자금 계획'부터입니다.
청약 당첨 후 잔금까지의 여정에서 무엇을 준비해야 할까요?
대출 규제와 입주 조건까지 놓치면 낭패를 볼 수 있습니다.
1. 계약금: 반드시 본인 자금으로 준비해야
청약 당첨 후 가장 먼저 납부해야 하는 계약금은 분양가의 약 10~20%입니다.
신용대출로도 마련은 가능하지만, DSR 산정에 포함되므로 추후 대출 한도에 영향이 있습니다.
보통 당첨 발표 후 7~10일 내 납부해야 하며, 기한을 놓치면 계약이 무효가 될 수 있습니다.
2. 중도금 대출: 집단대출과 보증 기준 체크
중도금 대출은 건축 중 6회 분할로 납부되며, 주로 시행사-은행 간 협약된 집단대출로 진행됩니다.
중요한 기준은 '분양가 9억 이하' 여부입니다. 이를 초과할 경우 HUG 보증이 제한될 수 있으며, 일부만 대출되거나 거절될 수도 있습니다.
개인 보증 한도도 존재하므로 본인의 소득과 보증 가능 금액을 확인하는 것이 필수입니다.
3. 잔금대출: DSR, LTV 규제 적용
잔금대출은 입주 직전 실행되며, 중도금 대출 상환과 잔금 마련이 목적입니다.
15억 초과 시 주담대 자체가 제한되고, 시세 기준으로 LTV·DSR 심사를 거쳐야 합니다.
실제 대출 가능 금액이 기대보다 낮을 수 있으므로 사전 시뮬레이션이 매우 중요합니다.
4. 규제는 '신청 시점'이 아닌 '실행 시점' 기준
대부분의 대출 관련 규제는 '실행일 기준'으로 적용됩니다.
즉, 당첨 시점에는 가능하던 대출도, 입주일 정책이 바뀌면 불가능해질 수 있습니다.
입주까지 시간이 오래 걸리는 분양 단지일수록 규제 변화에 대한 모니터링이 필요합니다.
한눈에 보는 대출 요약표
| 단계 | 항목 | 조건 | 주의사항 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | 계약금 (10~20%) | 본인 자금 필요 | 신용대출 시 DSR 포함 |
| 2단계 | 중도금 대출 (60%) | 9억 이하, 보증 범위 내 | 집단대출, 보증 초과 유의 |
| 3단계 | 잔금대출 (20~30%) | 15억 이하 시세, LTV·DSR 심사 | 대환 포함, 이자 확인 필수 |
| 기타 | 실거주 의무 | 상한제·공공분양일 경우 | 전세 활용 불가 가능성 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 중도금 대출은 누구나 받을 수 있나요?
분양가 9억 이하, 보증 범위 내라면 가능하지만 시기별 제한 요소가 있습니다.
Q2. 중도금 이자는 언제 갚나요?
보통 후불제이며, 입주 시 일괄 납부합니다. 수천만 원이 될 수 있으므로 확인이 필요합니다.
Q3. 잔금대출이 부족한 경우는?
공동명의, 소득 보강 등의 방식으로 DSR 조정이 필요하며, 미충족 시 입주가 어려워질 수 있습니다.
Q4. 실거주 요건이 있으면 전세는 불가능한가요?
그렇습니다. 실거주 의무가 있으면 전세를 줄 수 없습니다.
청약 당첨은 시작일 뿐, 실제 입주는 철저한 계획과 준비가 필요합니다.
공식 정책 변화도 수시로 발생하니, 사전 점검을 통해 무리 없는 내 집 마련을 준비하세요.
