“보증금도 적은데, 그냥 계약해도 되겠지”라고 생각하셨나요?
하지만 월세도 수백만 원, 수천만 원 단위의 돈이 오가는 만큼, 자칫하면 큰 손해로 이어질 수 있습니다. 특히 2026년 최신 임대차보호법을 기준으로 보증금 보호 범위, 계약서 작성, 관리비 내역까지 반드시 확인해야 할 사항들이 많습니다.
이 글 하나로 복잡한 월세 계약 실수를 미리 피할 수 있도록 정리했습니다.
3분만 투자하면 수백만 원을 지킬 수 있습니다.
등기부등본으로 집주인과 근저당권 먼저 확인
계약 전에 반드시 확인해야 하는 첫 번째는 집주인의 실명과 근저당권입니다.
등기부등본의 ‘갑구’에는 집의 실제 소유자가 명시되며, ‘을구’에는 근저당권이나 전세권 등이 나옵니다. 집주인이 아닌 대리인이라면 위임장과 인감증명서까지 확인이 필요합니다.
또한 근저당권 설정이 많거나, 경매기록이 있다면 계약을 피하는 것이 안전합니다. 등기부등본은 인터넷등기소에서 쉽게 확인 가능합니다.
불법건축물 여부 체크는 선택이 아닌 필수
외관상 멀쩡해 보이더라도 불법 증축, 무허가 옥탑방, 확장된 베란다 등이 있다면 향후 법적 보호를 받기 어려워질 수 있습니다. 건축물대장을 열람하면 해당 건물의 구조 및 사용승인 여부를 확인할 수 있습니다.
관리비 범위는 계약서에 반드시 명시
월세 계약에서 가장 잦은 분쟁이 바로 ‘관리비’입니다.
“관리비 얼마예요?”보다 “무엇이 포함돼 있나요?”를 먼저 물어보세요. 전기, 수도, 가스, 인터넷 등 어떤 항목이 관리비에 포함되는지, 별도인지 명확히 구분되어야 합니다.
계약서에 반드시 포함되어야 할 특약사항
구두 약속은 법적 효력이 없습니다. 도배, 장판, 수리 책임, 중도 해지, 반려동물 가능 여부 등 모든 사항은 특약에 반드시 포함시켜야 합니다.
예시: “입주 후 14일 이내 발견된 하자는 임대인이 책임지고 수리한다.”
특약이 없으면 모든 분쟁에서 불리해질 수 있습니다.
전입신고와 확정일자는 당일 처리
대항력과 우선변제권은 전입신고와 확정일자 처리를 완료한 날부터 발생합니다. 가능하면 계약서 작성 당일 주민센터를 방문해 두 절차를 동시에 처리하는 것이 좋습니다.
한눈에 보기: 월세 계약 체크리스트
| 항목 | 체크 포인트 |
|---|---|
| 집주인 확인 | 등기부등본 상 소유자와 계약자가 동일한지 확인 |
| 근저당권 | 집값 대비 과도한 설정 시 위험 |
| 불법 건축물 | 건축물대장으로 확인, 불법 증축 여부 점검 |
| 관리비 포함 항목 | 전기, 수도, 가스, 인터넷 등 구체적으로 명시 |
| 계약서 특약 | 수리 책임, 반려동물 여부 등 반드시 포함 |
| 전입신고·확정일자 | 계약 당일 주민센터 방문, 보증금 보호에 필수 |
| 전월세 신고 | 계약 후 30일 이내 의무 신고 (과태료 부과됨) |
| 중개수수료 | 법정 상한선 확인, 과도 청구 시 이의 제기 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
- Q. 월세 계약서에 어떤 특약을 꼭 넣어야 하나요?
A. 수리 책임, 반려동물 허용 여부, 중도 해지 조건 등은 필수로 특약에 명시해야 합니다.
- Q. 등기부등본은 어디서 확인하나요?
A. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 발급 가능합니다.
- Q. 전입신고와 확정일자 중 뭐가 더 중요하나요?
A. 둘 다 필수입니다. 전입신고는 대항력, 확정일자는 우선변제권 확보를 위한 조건입니다.
- Q. 보증보험은 월세도 가입 가능한가요?
A. 네, 월세 보증금도 일정 금액 이상이면 보증보험 가입이 가능합니다.
- Q. 전월세 신고제는 언제까지 해야 하나요?
A. 계약일로부터 30일 이내에 신고하지 않으면 과태료가 부과될 수 있습니다.
