전세사기 많이 발생하는 유형, 내 계약도 확인해보세요
전세사기 많이 발생하는 계약 유형
전세사기 피해 사례를 보면 무작위로 발생하지 않습니다. 대부분 비슷한 계약 조건, 대부분 공통된 계약 조건을 가진 사례에서 발생합니다. 집값 대비 보증금 비율이 높거나, 선순위 근저당이 설정된 상태에서 계약이 이루어진 경우가 많습니다. 임대인이 여러 채를 보유한 경우도 반복적으로 등장하는 패턴입니다.
계약 당시에는 문제가 없어 보였더라도, 나중에 경매가 진행되거나 임대인이 바뀌면서 보증금 반환이 어려워지는 상황으로 이어질 수 있습니다. 어떤 사례에서 피해가 집중되는지, 대표적인 사례를 먼저 살펴보겠습니다.
선순위 근저당부터 확인하세요
가장 흔하게 등장하는 사례입니다. 계약 시점에 이미 선순위 근저당이 설정되어 있었지만, 보증금을 낸 이후에야 이를 확인하게 되는 경우입니다.
예를 들어 집값이 2억 원인데, 이미 1억 5천만 원의 근저당이 설정된 상태에서 보증금 1억 원짜리 전세 계약을 맺은 경우를 생각해볼 수 있습니다. 경매로 넘어갔을 때 선순위 근저당이 먼저 변제되면, 세입자의 보증금은 후순위로 밀려 전액 회수가 어려울 수 있습니다.
등기부등본에서 근저당 설정액과 집값을 비교하는 것이 기본 확인 절차입니다. 계약 전에 직접 열람하거나 공인중개사에게 확인을 요청하는 방식으로 점검할 수 있습니다.
전입신고 타이밍 다시 보기
전입신고와 확정일자는 보증금 보호의 기준이 됩니다. 그런데 이 두 가지를 계약 직후 바로 처리하지 않은 경우, 권리 순서에서 뒤로 밀릴 수 있습니다.
주의가 필요한 시점
· 잔금 지급 후 전입신고를수일 늦게 한 경우
· 확정일자를 별도로
신청하지 않은 경우
· 이사 전 계약서에만
도장을 받은 경우
· 주민등록 이전을 가족
명의로만 처리한 경우
전입신고는 이사 당일, 확정일자는 계약서에 도장을 받는 시점에 처리하는 것이 기본입니다. 하루 차이가 권리 순서에 영향을 줄 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.
다가구주택은 더 주의해야 합니다
다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기 단위로 묶여 있습니다. 같은 건물 안에 여러 세대가 살고 있고, 각 세대의 보증금이 모두 같은 건물 등기에 올라오지는 않습니다.
이 때문에 내가 계약한 보증금 외에, 같은 건물 다른 세대의 선순위 보증금이 얼마나 되는지 파악하기가 쉽지 않습니다. 경매 진행 시 낙찰 금액에서 선순위 전입자부터 순서대로 배당이 이루어지기 때문에, 후순위로 밀리면 보증금 일부를 받지 못할 수도 있습니다.
다가구주택 계약 전 확인
· 건물 전체 선순위보증금 합산 규모
· 임대인 동의 하에
전입세대 확인서 열람
· 건물 공시가격 대비
전체 보증금 비율
임대인이 바뀌었다면 확인할 것
계약 기간 중 임대인이 바뀌는 경우가 있습니다. 매매로 소유권이 넘어가거나, 경매 진행으로 새로운 소유자가 나타나는 상황입니다.
주택임대차보호법상 임대차 계약은 새로운 소유자에게도 승계되는 것이 원칙이지만, 전입신고와 확정일자를 갖추고 있는지 여부가 전제 조건이 됩니다. 이 요건을 갖추지 못한 상태에서 임대인이 바뀌었다면, 계약 관계가 어떻게 정리되는지 다시 살펴볼 필요가 있습니다.
깡통전세, 비율부터 계산
집값 대비 보증금 비율이 지나치게 높은 경우를 흔히 깡통전세라고 표현합니다. 집값이 보증금보다 낮거나 비슷한 수준이면, 경매가 진행되더라도 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있습니다.
| 구분 | 보증금/집값 비율 | 주요 확인 사항 |
|---|---|---|
| 일반적 기준 | 70% 이하 | 선순위 권리 확인 |
| 주의 구간 | 70~90% | 보증보험 가입 여부 |
| 위험 구간 | 90% 초과 | 보증보험 가입 가능 여부 별도 확인 필요 |
단, 비율만으로 안전 여부를 단정할 수는 없습니다. 선순위 근저당 규모, 임대인의 세금 체납 여부, 실제 보증금 회수 여부는 선순위 권리관계와 주택 시세에 따라 달라질 수 있습니다.
보증보험 가입 가능 여부 확인
전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 먼저 지급하고, 이후 임대인에게 구상권을 행사합니다. 그러나 모든 계약에서 가입이 되는 것은 아닙니다.
보증보험 가입이 거절되는 경우가 있습니다. 주택 공시가격 대비 보증금 비율이 기준을 초과하거나, 선순위 채권이 과도하게 설정된 경우, 또는 임대인의 세금 체납 이력이 있는 경우 등이 대표적입니다. 가입 가능 여부는 실제 심사 과정에서 확인됩니다.
보증보험 가입 자체가 안전을 보장하지는 않습니다. 가입 가능한 조건인지, 보증보험 가입 가능 여부와 계약 조건을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
※ 보증보험 가입 기준과 보증 한도는 시기에 따라 달라질 수 있으므로 최신 기준 확인이 필요합니다.
자주 묻는 질문
전세사기는 어떤 계약에서 주로 발생하나요?
선순위 근저당이 많이 설정된 주택, 집값 대비 보증금 비율이 높은 계약, 다가구주택처럼 선순위 세대 확인이 어려운 경우에도 피해가 자주 발생합니다. 계약 전 등기부등본 확인이 기본 절차입니다.
전입신고를 늦게 하면 어떻게 달라지나요?
전입신고와 확정일자는 보증금 보호의 권리 순위를 결정하는 기준이 됩니다. 하루라도 늦어지면 같은 날 이후에 설정된 다른 권리보다 후순위가 될 수 있어, 경매 진행 시 배당 순서에 영향을 줄 수 있습니다.
깡통전세인지 확인하는 방법이 있나요?
집값(공시가격 또는 실거래가 기준)과 보증금을 비교해보는 것이 첫 번째 확인 단계입니다. 여기에 선순위 근저당 설정액을 더해 전체 부채 규모가 집값에 비해 과도하지 않은지 함께 살펴보는 것이 좋습니다.
보증보험에 가입하면 보증금을 돌려받을 수 있나요?
보증보험에 가입되어 있다면 계약 만료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 보증기관에 청구 절차를 통해 보증금을 받는 방식이 있습니다. 단, 가입 조건을 충족해야 하며, 모든 계약에서 가입이 가능한 것은 아닙니다.