전세 계약, ‘알고 하면’ 안전하고 ‘모르고 하면’ 손해입니다. 특히 최근 전세 사기와 깡통전세 문제가 빈번하게 발생하면서 계약 전 체크리스트의 중요성이 더욱 커졌습니다.
1. 등기부등본 확인은 기본 중의 기본
임대인이 실제 소유자인지 확인하지 않고 계약하면 대리계약·사기 피해 위험이 존재합니다. 반드시 계약 전 등기부등본을 열람해 소유자와 임대인이 일치하는지, 근저당·가압류 등이 없는지도 확인하세요.
2. 전세가율 + 근저당 합계 = 집값 초과 여부 확인
전세보증금과 근저당 등 채권 총액이 매매가를 넘는다면 보증금 회수가 어려울 수 있습니다. 전세가율이 70%를 넘는 매물은 특히 주의가 필요합니다.
3. 전입신고와 확정일자, 같은 날 진행
두 절차 모두 완료해야 우선변제권과 대항력이 발생합니다. 입주 당일 전입신고 + 확정일자 동시 처리로 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.
4. 계약서 특약사항 누락은 치명적
‘추가 근저당 금지’, ‘보증보험 미가입 시 계약 해지 가능’, ‘관리비 체납 통보’ 등의 특약은 말로만 하면 무의미합니다. 반드시 계약서에 서면으로 명시하세요.
5. 보증보험 가입 가능 여부 확인
보증보험 가입이 불가한 매물은 사기 가능성이 높거나, 임대인의 신용에 문제가 있을 수 있습니다. 가입 가능 여부는 반드시 사전 확인하고 고위험 매물은 피하세요.
한눈에 보는 전세계약 체크포인트 요약
| 확인 항목 | 내용 요약 |
|---|---|
| 등기부등본 확인 | 소유자 일치 여부, 근저당 유무 확인 |
| 전세가율 + 근저당 | 전세보증금과 채권 총합이 매매가 이내여야 안전 |
| 전입신고 + 확정일자 | 같은 날 진행 시 우선변제권 발생 |
| 계약서 특약사항 | 보증금 보호 관련 조항 명시 필수 |
| 보증보험 가능 여부 | 사전 확인, 고위험 매물은 피하기 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 확정일자 없이 전입신고만 해도 괜찮을까요?
아닙니다. 둘 다 있어야 대항력과 우선변제권이 발생합니다.
Q2. 전세보증보험은 누구나 가입할 수 있나요?
조건에 따라 제한될 수 있습니다. 가입 가능 여부는 사전 확인하세요.
Q3. 계약서에 말로 한 약속도 유효한가요?
법적 효력을 가지려면 반드시 서면으로 기재해야 합니다.
